鼎冠优配兴证国际：维持中国海外发展“买入”评级公司首个商业公募REIT获深交所受理

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　　兴证国际发布研报称，基于行业周期性因素，预计2025年中国海外发展（00688）入账毛利率以及存货减值继续承压，2026年起毛利率有望回稳。因此该行预计公司2025/2026年的营业收入为1809/1800亿元，同比-2.3%/-0.5%；核心净利润154/159亿元，同比-1.7%/+3.0%。2025年9月4日股价对应2025/2026年PE分别为8.9/8.7倍，维持“买入”评级。

　　兴证国际主要观点如下：

　　业绩符合预期，成本优势强化

　　2025H1，公司实现营业收入832.2亿元，同比下降4.3%；综合毛利率17.4%，同比下降4.7个百分点；销售及管理费用率同比下滑0.1个百分点至3.8%；核心净利润87.8亿元，同比下降17.5%。公司2025H1每股中期派息25港仙，派息率28.7%。

　　“好房子”价值凸显，销售稳居市场前列

　　公司2025H1实现合约销售额1201.5亿元（含中海宏洋），整体市占率为2.72%，全口径和权益口径均排名行业第二。2025H1公司在31个城市的市占率进入当地市场前三名，其中14个城市位居当地市场第一。得益于公司产品力持续提升，发布“中海好房子LivingOS系统”，公司的客户满意度稳定在90分的行业标杆水平，“产品力+服务力”驱动下，项目去化速度显著优于市场平均。

　　土地储备健康优质

　　2025年1-7月，公司权益拿地金额为550.1亿元，投资规模位列行业第一，其中一线和强二线城市合计占比86%。截至2025H1，公司（不含中海宏洋）城市优质大型综合项目，为公司未来的销售和利润奠定坚实基础。

　　首个商业REIT获中国证监会及深交所受理，资本运作取得突破

　　2025H1，公司商业运营收入为35.4亿元，同比持平，其中购物中心、写字楼收入占比81%，资产结构持续优化。公司商业运营业务提质增效举措成果显著，2025H1购物中心销售额同店同比增长3.9%，整体销售额同比增长6.7%。此外，公司首个商业公募REIT获深交所受理，成功打通“收购-改造-提升-退出”的全周期资本闭环，未来有望通过资产证券化进一步盘活存量商业资产，释放资产价值并补充现金流。

　　杠杆水平持续降低

　　截至2025H1，公司剔除预收款后的资产负债率45.7%，较2024年末下降2.5个百分点；净负债率28.4%，较2024年末下降0.8个百分点；现金短债比4.9倍，保持行业领先水平；平均融资成本2.9%，维持行业最低区间。

　　风险提示：宏观经济增速不及预期、行业调控政策放松不及预期、资产持续计提减值。